El banco no lee tus facturas. Lee tu declaración.

Pagas la cuota dos veces: una en el banco y otra cuando te piden ingresos.

La cadenaDe tu facturación al número que ve el banco

Un asalariado y un autónomo no llegan a la mesa del banco con el mismo papel. El asalariado presenta una nómina y, si acaso, su última declaración. El autónomo presenta su declaración del IRPF, y ahí los ingresos que se leen son el rendimiento neto de actividades económicas, un número que se construye restando, en este orden:

1. Tu facturación del año. No el IVA: el IVA que repercutes no es tuyo y no debería aparecer como ingreso.
2. Tus gastos deducibles, si estás en estimación directa. Aquí no hay debate.
3. Tu cuota del RETA, que es un gasto deducible de la actividad.
4. El 7% de gastos de difícil justificación del régimen simplificado, con un tope de 2.000 € al año.

El resultado de esa resta es tu rendimiento neto, y ese es el número con el que el banco calcula cuánto te puede prestar. La consecuencia es directa: la cuota del RETA reduce tu rendimiento neto, así que reduce también tu capacidad hipotecaria. Es la parte del coste de la cuota que no aparece en ninguna cuota.

Tu casoCuánto declaras y cuánto te prestarían

Cálculo con el modelo estándar del sitio: cuota por la base mínima del tramo (31,5%) y deducción del 7% con tope de 2.000 €. El 35% de endeudamiento es el criterio comercial que repiten las guías hipotecarias y aplican las entidades: no es una norma legal, y cada banco fija el suyo.

Cálculo propio con las bases del RETA 2026 (Orden PJC/297/2026) y las reglas del régimen simplificado de la LIRPF. La deducción del 7% toca su tope de 2.000 € desde un rendimiento cercano a los 28.500 €.

Las tres trampasLo que hace que tu caso no cuadre

• 1. La cuota reduce el numerador. Ya lo has visto: cada euro de cuota que sube es un euro menos de rendimiento neto declarado, y por tanto menos base para el préstamo. Subir la base de cotización mejora tu pensión y empeora tu hipoteca. Nadie te lo dice junto.
• 2. El 7% tiene un tope de 2.000 €. Un asalariado con el mismo sueldo deduce su Seguridad Social real, que en rentas altas supera esos 2.000 €. El autónomo en simplificada no: a partir de cierto nivel, su deducción por gastos está congelada mientras su cuota sigue creciendo.
• 3. El banco mira el pasado. Tu declaración se presenta en junio del año siguiente, así que la entidad trabaja con datos de hace uno o dos ejercicios. Si tu facturación acaba de subir, el banco todavía no lo sabe. Y si acabas de empezar, no hay histórico que leer.

Qué suele pedir la entidadEl papeleo del autónomo

Esto es práctica de mercado, no ley: cada entidad fija sus criterios y los cambia. Lo que encontrarás con más frecuencia es una lista de documentos que conviene tener preparada antes de pedir cita:

• Las dos últimas declaraciones de IRPF con sus justificantes, además del modelo 130 o 131 del año en curso.
• El certificado de estar al corriente con Hacienda y con la Seguridad Social, que además es requisito de muchas ayudas.
• El modelo 036 o 037 y el alta en el RETA, para acreditar la antigüedad de la actividad.
• Los últimos modelos 303 de IVA y los movimientos de la cuenta donde cobras, si la entidad quiere ver estacionalidad.
• Un informe de vida laboral que refleje los años cotizados, especialmente útil si antes fuiste asalariado.

Y una recomendación que vale más que cualquier truco: lleva tu rendimiento neto ya calculado y explícale la diferencia con tu facturación. La mitad de los rechazos de autónomos nacen de una conversación en la que el banco comparó su facturación con el sueldo bruto de un asalariado, y eso es comparar dos cosas distintas.

No te están denegando por ganar poco. Te están leyendo mal, y parte de la culpa es que nadie te enseña a traducirte.

Lo que sí puedes hacerCuatro movimientos legítimos

• Deducir todo lo que es deducible. Cuanto más ajustado sea tu rendimiento neto a la realidad, más creíble es tu declaración. Tienes la lista en gastos deducibles del autónomo.
• Ordenar la base de cotización según el objetivo. Si tu prioridad es la hipoteca, una base más baja deja más rendimiento neto declarado. Si es la pensión, al contrario. Son objetivos que tiran en direcciones opuestas y conviene saberlo antes de mover la base en una de las seis ventanas del año.
• Presentar el modelo 130 al día. Los pagos fraccionados acreditan que la actividad está viva y son la prueba que pide la entidad cuando el último ejercicio está lejos.
• Planificar la fecha. Si sabes que vas a pedir la hipoteca en 2027, la declaración de 2026 es la que se va a leer. Cerrar el año con las cuentas ordenadas tiene más efecto sobre tu hipoteca que cualquier negociación de tipo.

MetodologíaQué calculamos y qué no

La cadena facturación → cuota → rendimiento neto → ingreso mensual sale del modelo estándar del sitio: cuota por la base mínima del tramo de rendimiento neto (31,5%, bases de la Orden PJC/297/2026), menos la deducción del 7% con tope de 2.000 € del régimen simplificado. La capacidad al 35% es una regla de tres sobre el ingreso mensual declarado.

Lo que no hacemos: no publicamos tipos de interés, no comparamos entidades, no simulamos cuotas de préstamo y no presentamos el 35% como una obligación legal. Es el criterio comercial que se repite en el mercado y que cada entidad ajusta con sus propias políticas, su análisis de riesgo y tu historial. Esta pieza explica la parte fiscal de la decisión, que es la que nadie te cuenta.

Análisis orientativo, no asesoramiento financiero ni fiscal. Datos verificados el 2026-10-01. Fuentes: Orden PJC/297/2026 (bases del RETA 2026), AEAT (régimen simplificado y deducción del 7%) y LIRPF.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto me dan de hipoteca siendo autónomo?

Con 60.000 € de facturación, tu rendimiento neto declarado ronda 51.453 €, unos 4.288 € al mes. Con el criterio del 35%, la cuota que se sostiene es de unos 1.501 € mensuales. El importe final depende del plazo, del tipo y de la política de cada entidad.

¿Por qué la cuota de autónomo me quita capacidad?

Porque es un gasto deducible de la actividad y se resta antes del rendimiento neto que el banco usa como ingreso. Cuota más alta, ingreso declarado más bajo.

¿Cuántos años de declaración piden?

En el mercado es habitual pedir las dos últimas declaraciones y una antigüedad mínima de actividad de uno o dos años. Es criterio de cada entidad, no una norma.

¿Cuenta el IVA que facturo?

No debe contarse: no es tu ingreso, es un impuesto que recaudas y que ingresas con el modelo 303. Lo que se analiza es el rendimiento neto de IRPF, calculado sin IVA.